搞楼花转售的人要注意了。去年10月底,有报道指税局前年已获得法庭颁令,要求44间在多伦多及在温哥华的发展商交出楼花买卖资料,最近省府有更进一步的打击炒卖楼花的规定。

由于税局在查税过程当中,曾指安省及卑诗省缺乏楼花买卖登记制度,令税局无法全面掌握楼花买卖情况,使得税局无法计算究竟有多少人在买卖楼花时瞒税,特别是在“转让”楼花时应收的税款无从查核。

买楼花者须知 发展商也要知

于是卑诗省府今年春季表示会与税局共同打击楼花炒作瞒税。果不其然,省府11月5日宣布了,明年1月开始实行公寓楼花转让登记制度,根据这项新的规定,会建立一个公寓及分契物业合约转手登记册(Condo and Strata AssignmentIntegrity Register ),透过该登记册,省府可搜集公寓及分契物业的业权转让合约,并向税局提供,旨在增加公寓购买和转让过程中的透明度,使卑诗省政府追踪公寓转让者,征收相应税收。

新规要求开发商在销售已经预售的公寓单元时,要报告注册转让合同(contract assignments),并确保所有买家都了解新规则。所谓转让合同是指买方在建筑物完工之前将预售的单元购买合同出售或“转让”给新的买家。

了解法规,不光是买家的职责,省府的新规定还包括,从明年(2019)1月1日起,楼花发展商必须在合约上增加条款,提醒买家所有的买卖资料将被纳入该项系统。

此外,发展商也需要提供买家姓名及工卡号码或公司资料(购买楼花的如果是公司),以及合约转手的条款。发展商需要上网汇报资料。

获利算商业收入 转让税更重

去年10月底,就有报道指税局前年已获得法庭颁令,要求44间在多伦多及温哥华的发展商交出楼花买卖资料,税局打算将楼花获利以“商业收入”(business income)来规范,而不是以一般民众以为的“资本增值”(capital gain)课税。

根据税局规定,“资本增值”只有一半需要报税,但如果是视为“商业收入”,则只能扣除一些经商成本,其余均需要报税,令需要报的税,比资本增值税大一倍。

这个报道令本地投资楼花的人士大为紧张,一直到新近,才陆续传出愈来愈多人被税局追查。

据本地媒体报道提到,有一名大温业主出售3间楼花,每间约获利10万元,总共获利30万元,业主原本以为30万元的一半需要报税,即15万元,但税局却认为这30万元是炒卖楼花的“商业收入”,所以30万元在扣除一些成本后均需报税(买卖楼花基本上不需要经商成本,所以能够扣除的成本极为有限),经重新计算的结果,他需要多缴近8万元的税。

其实,转让楼花获利在过去虽然也应缴税,不过,由于税局并未有楼花买家资料可以查对,所以投资者即使不申报楼花获利,也不一定会被发现,也不会有什么后果。

有地产经纪表示,自从税局自发展商处取得楼花买家转让资料后,楼花转让获利已经无法隐藏,而不少投资人对于楼花转让获利需报税,也有心理准备。

楼花自住又转让 很难说服税局

事实上,大家都心知肚明,投资者持有楼花通常只是为了转卖获利,因此一旦被税局找上,很难向税局说明“转让楼花并非为了获利,而是为了自住”。就算投资人可以向税局解释,本来是为了自住,后来因为突发因素无法自住,但通常税局也不会接受。

值得注意的是,有地产经纪指出,对于有转让楼花情况的业主,税局的查税手段更严厉了,不仅因为转让获利部分被查税,有的人已申报的同一年度的入息税,均被重查。

看来,税局和省府下定决心打击藉楼花转让来炒作的情况,在海外买家物业转让税(Property Transfer Tax)、房屋空置税的围剿下,现在又有公寓及分契物业合约转手登记册,以增加公寓购买和转让过程中的透明度。

图:詹嘉路

诚如财政厅长詹嘉路(Carole James)在推出新规定时的说词:“这项公寓转让注册法案发出了明确的信息:我们将不再允许房地产投机者和税务欺诈者利用系统中的漏洞。通过公寓转让避税的日子已经结束。这项法案将有助于将公平和诚信带回卑诗省房地产市场,以便人们能够在他们生活和工作的社区中买得起住房。”

看来,想藉着买房卖房(或转让楼花)来赚钱的人士,如果不想挑战省府的新规定,那就买了楼花后就去按规定注册登记吧!

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