税局还会很“残忍”地重查一下已经申报的收入税

炒楼花的人可能要注意了,炒楼花收入已被税局当成“商业收入”而不再是“增值”,如果没有合理报税,小心可能面临高额罚款!

去年10月底,加拿大税局(CRA)向法庭取得法庭颁令,要求卑诗省及安省44间发展商提交楼花买卖的资料。

税局指出,卑诗省和安省因为缺乏楼花买卖登记制度,所以税局无法全面掌握楼花买卖情况,因此无法计算究竟有多少人在买卖楼花时瞒税。

就在上周,省府宣布,将设立新的公寓及分契物业合约转手登记册(Condo and StrataAssignment Integrity Register,CSAIR),省府将透过该登记册,搜集公寓及分契物业的业权转让合约,并提供给税务局,协助其查税。

此举之下,炒楼花获利者,将无处遁形。

一波未平,一波又起。

现在税局又放狠招,将楼花获利以“商业收入”(business income)来规范,而不是以一般民众以为的“资本增值”(capital gain)来课税。

最近有华裔业主转让楼花后获利30万元,被税局查出,以商业收入征税,最后比按资本增值计算的纳税多缴了近8万元。

为什么多出了这么多?因为资本增值税课税比例为50%,而商业收入的课税比例则高达100%!

炒楼花成税局“关注重点”

本地地产经纪注意到,自去年温哥华、多伦多的44间发展商被要求交出公寓单位的买家转让数据之后,最近转让楼花者,越来越多人收到税局查税通知。

除了追查转让楼花收入的报税,还有人因此被税局重查个人收入税。

此外,令经纪更为惊讶的是,税局已开始将炒楼花视为商业行为,按“商业收入”课税,比例高达100%,令需要申报的收入大幅增加!

大温一位华裔业主就“中招”。

该业主出售了3个楼花,每个约获利10万元,总共获利30万元。

按照以前税局的作法,这可以算是资本增值,所以30万元的一半需要报税,即15万元。

但这一回,税局却认为这30万元是炒卖楼花的“商业收入”,所以这30万都需报税!所以,他需要多缴近8万元的税!

这位业主不是唯一一个炒楼花被要求按商业收入报税的,本地地产经纪透露,越来越多的楼花转让者都收到了类似的税局通知!

哪怕只是买了一个楼花,转让后只是赚了几万元,税局都会认为这是属于商业行为,就算投资人向税局解释,买这个楼花本来是为了自住,后来因为突发因素无法自住,通常税局也不会接受这个理由。

而且,很有可能,税局会很“残忍”地重查一下业主已经申报的收入税。

未合理报税将被罚惨

税务专家表示,转手楼花、没有合理报税的人,都有被追讨的风险。一般来说追溯期是6年。

如果被税局查到炒楼花没报税,除了补缴税款,还要交欠税的利息,同时还有一个逃税额50%的罚款,这是一笔很大的额外开销。

强烈建议报税时征询专家的意见!

自住可以被豁免,但为什么税局通常不会接受这个理由呢?

专家指,单纯买卖楼花不存在彻底免税的自住房的问题,因为房屋并没有交接。

所以,就算买楼花是为了自住目的,但因为一些无法预见的原因(银行不给贷款、工作婚姻变故)导致出售,按理所获得的利润不算是生意收入,按增值税纳税就可,但从近期税局的举动看,短期炒卖楼花通常会被视为是生意收入。所以课税100%。

或许去年的情况能说明税局现在为何如此“狠心”——税局最近的一份报告显示,经过审查过去三年的成交情况,查出卑诗省和安省的房地产有近6亿元的未缴税款。

在卑诗省,有45%的未缴税款都是因为没有正确地报税。

省府的新规定还包括,从明年(2019)1月1日起,楼花发展商必须在合约上增加条款,提醒买家所有的买卖资料将被纳入该项系统。

此外,发展商也需要提供买家姓名及工卡号码或公司资料(购买楼花的如果是公司),以及合约转手的条款。发展商需要上网汇报资料。

这一系列举动几乎让炒楼者瑟瑟发抖。

登记造册加课商业税,买卖楼花真的需要多做功课多咨询专家了。

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